Рынок ИЖС после бума льготной ипотеки: проблемы и перспективы

С начала 2026 года ввод домов в сегменте индивидуального жилищного строительства (ИЖС) в Свердловской области, по данным Свердловскстата, снизился на 23,6% — до 717 тыс. кв. м, а себестоимость строительства выросла примерно на 35%. Несмотря на это, спрос на загородную недвижимость в Свердловской области в 2026 году сохраняется и постепенно растет. Однако предпочтения большинства покупателей изменились: вместо больших коттеджей рынок выбирает компактные готовые дома с коммуникациями и возможностью быстрого переезда.

О том, как изменился рынок загородного жилья, сработала ли ставка на отложенный спрос в 2026 году, как конкурируют между собой дом и квартира и что ждет ИЖС дальше, рассказали участники делового завтрака РБК Екатеринбург.

По данным бренд-менеджера направления загородной недвижимости федеральной компании «Этажи» в Екатеринбурге Альбины Валеевой, наиболее востребованным форматом остаются современные готовые дома площадью 80–120 кв. м с участками 6–10 соток и подключенными коммуникациями. Более 70% покупателей 2026 года ищут готовый дом ценой от 5,5 до 9 млн руб.; в 50% случаев клиенты запрашивают недвижимость в радиусе до 30 км от границ Екатеринбурга.

При этом средняя стоимость загородного дома на середину мая 2026 года в Свердловской области достигла 13,8 млн руб. (+13% за год), в Екатеринбурге — 18 млн руб. (+20% за год), отмечает главный аналитик ЦИАН Алексей Попов.

Отложенный интерес вместо спроса

Директор центра недвижимости «МАН» Николай Савин считает, что рынок ИЖС сегодня находится в состоянии глубокого противоречия: люди продолжают интересоваться загородной жизнью, но их финансовые возможности не соответствуют реальности.
 

Больше всего страдает именно средний класс, подтверждают участники дискуссии. Директор компании по строительству домов из клееного бруса «ДОМЭКО-Урал» Юрий Кузнецов объясняет: дом стоимостью от 12 до 17 млн руб. — для премиума мало, для эконома — уже слишком дорого. И продавать такие объекты крайне сложно.

С тем, что ситуация на рынке ИЖС остается сложной, структура спроса неровная, а хуже всего приходится среднему классу, согласен председатель комитета по загородной недвижимости Уральской палаты недвижимости (УПН), основатель строительной компании «Обсидиан», директор риелторской компании «Богданов и партнеры» Эдуард Богданов.

Тезис подтверждает исполнительный директор «Палникс» Вадим Шамшурин. По его словам, на рынке сформировался устойчивый спрос на дорогую землю и качественные загородные проекты. Покупатели готовы приобретать участки даже на ранней стадии освоения.

Зависимость от льготных программ

Начальник управления ипотечного кредитования и развития сервисов «Домклик» Свердловского отделения Сбербанка Евгений Володько подтвердил, что рынок ИЖС за последний год изменился кардинально. По его данным, почти весь объем выдач сейчас приходится на семейную ипотеку.
 

По данным Сбербанка, средний возраст заемщика, который берет ипотеку на ИЖС, — 37 лет. Средний срок кредитования в Свердловской области — 26 лет и 11 месяцев. Средняя сумма кредита составляет 5,4 млн руб. При этом средняя стоимость объекта с учетом первоначального взноса — порядка 7 млн руб.

По его оценке, рынок в ближайшие годы будет вынужден адаптироваться к более дорогому финансированию и искать новые механизмы субсидирования. Евгений Володько считает, что отрасли придется учиться работать в условиях более высоких ставок без прежней зависимости от льготной ипотеки.
Николай Савин добавил, что для того чтобы человек со средней зарплатой мог купить себе дом, реальная процентная ставка должна быть 3%. При этом участники рынка не ждут снижения ключевой ставки в ближайшее время ниже 12%, а с июля 2026 года для семей с одним ребенком планируется введение дифференцированной ставки по семейной ипотеке в размере 12%.
«Дешевых денег больше не будет. Мы вернемся к 12%. И это будет нормально, ведь раньше под них и строили. Потом ставка резко упала до 3–5%, все решили, что это навсегда и стали зависимыми от дешевых денег: и застройщики, и покупатели. Сейчас все отрезвели. Через год 12% будут восприниматься как отличная ставка. И под нее снова будут строить», — уверен Вадим Шамшурин.

Загород против города

Директор Центра недвижимости компании «СТРОЙТЭК» Татьяна Гузеева считает, что люди продолжают хотеть жить за городом, но не стремятся приблизиться к этой мечте.
 

По словам Гузеевой, современные жилые кварталы уже научились конкурировать с загородной средой.

«Сама мечта о загородной жизни связана с личным пространством, тишиной, природой. Но современные жилые кварталы предлагают большое количество озеленения, общественных пространств, благоустроенные дворы. В каком-то смысле они начинают конкурировать с загородной недвижимостью. Двор современного квартала уже дает ту среду, где можно отдыхать после работы и гулять с детьми почти как в частном доме», — считает эксперт.

Согласен с этим тезисом и Эдуард Богданов. По его словам, ИЖС «сейчас испытывает жесточайшую конкуренцию со стороны многоквартирных домов».
 

Выиграть борьбу за клиента в сфере ИЖС помогает грамотный подход к строительству, уверен директор строительной компании «Урбан Сити» Илья Коник.

Загородная жизнь как новая привилегия

Сегодня и в обозримом будущем, считают участники дискуссии, речь идет уже не просто о строительстве домов, а о формировании автономной среды жизни за пределами города.
 

Генеральный директор архитектурного бюро «LH47 Екатеринбург» Никита Гринь заявил, что по мере развития инфраструктуры и сервисов обеспеченная аудитория будет все активнее переезжать за город. По его словам, современный премиальный покупатель воспринимает дом не как дачу, а как персонализированное пространство под собственный сценарий жизни.

Генеральный директор курорта Pine Creek Ирина Редих отмечает, что загородная и курортная недвижимость сегодня воспринимается как новая форма привилегии и осознанного выбора образа жизни. А курорты ищут модель развития — через классический девелопмент, строительство отелей, апартаментов, коттеджей, комплексное развитие территории, спортивной и туристической инфраструктуры.

Впрочем, участники дискуссии уточнили, что речь идет не о полном разделении «городская жизнь против загородной». Татьяна Гузеева отметила, что обеспеченные покупатели уже сейчас часто совмещают два формата жилья — квартиру в центре города и дом за его пределами.

Что ждет рынок дальше

Несмотря на сложную ситуацию со спросом, девелоперы считают, что рынок ИЖС не исчезнет, а пройдет через этап жесткой очистки. Выживут компании с собственным капиталом, готовой инфраструктурой и качественными локациями. Ключевым фактором станет не просто строительство домов, а создание полноценного продукта: дорог, инженерных сетей, общественных пространств и сервисов.

«Если бы 10 лет назад кто-то сказал, что в коттеджном поселке нужны магазин, школа, садик, ресторан, клуб, гостиница — его бы посчитали сумасшедшим. Сегодня нормой становится большой магазин на въезде, школа, детский садик. Самому застройщику это не потянуть. Делается как: подарил городу землю под соцобъекты — муниципалитет или область найдут деньги на проект и строительство. Ресторан и магазин — это коммерческие проекты, их выгодно строить самим. Считаю, нужно брать лучшее от современных премиальных поселков: чистить лес, делать рекреацию, пирсы, кафе у воды, конные клубы, спортивные центры, велодорожки, а не застраивать все на 100% домами. Поселок на 500 домов уже может привлекать партнеров — фитнес-сети, футбольные клубы и так далее», — делится опытом Николай Савин.

Застройщики отмечают и изменение поведения покупателей. Если раньше решение о покупке часто принималось эмоционально, то теперь клиенты требуют доказательств качества. В Москве уже тестируются форматы, при которых потенциальным покупателям предлагают несколько дней пожить в доме перед приобретением.

Участники дискуссии сошлись во мнении, что рынок загородной недвижимости на Урале вошел в фазу жесткой сегментации. Если еще несколько лет назад драйвером роста были льготная ипотека и массовый спрос на доступные дома, то сегодня девелоперы все чаще говорят о расслоении аудитории, кризисе среднего сегмента и возвращении рынка к «досемейной» модели. При этом спрос на дорогие проекты и премиальные поселки остается высоким, а покупатели экономсегмента по-прежнему хотят приобретать компактные дома с готовой отделкой.

Источник: РБК