Шторм или штиль: снизятся ли цены на недвижимость в 2024 году?

Любой человек, который окончательно решился на покупку квартиры, особенно в ипотеку (особенно с господдержкой), знает, что основной показатель рынка, за которым нужно внимательно следить ― ключевая ставка Центрального Банка России. Она меняется в зависимости от уровня инфляции в стране, чтобы рынок мог с ней справиться. На январь текущего года инфляция составила 7,4%, а ставка ЦБ с 19 декабря прошлого года держится на уровне 16%.

За последние пару лет ситуация с уровнем ключевой ставки менялась множество раз. С марта 2021 года по февраль 2022 года она росла с 4,5% до 20% (продержалась так 2 месяца), затем постепенно снижалась, пока не достигла 7,5% в сентябре 2022 года, и с тех пор взяла тенденцию роста вплоть до нынешнего момента.

Дать точный прогноз на вопрос «Снизится ли ключевая ставка», сложно, но предпосылки к этому есть. Предполагается, что, как минимум, она остановилась в росте, при этом, Эльвира Набиуллина (глава ЦБ) в одном из интервью обмолвилась, что возможно уровень ставки снизится во втором полугодии до среднего показателя 13,9%.

Но пока что на рынке недвижимости ситуация такая: 16% минимального кредитования на фоне изменений государственных программ по ипотеке с господдержкой.

Например, первоначальный взнос по льготной ипотеке вырос с 20% до 30%, а лимит кредитования, наоборот, снизился ― с 12 млн рублей до 6 млн рублей.

Да, с другими ипотечными программами еще не до конца понятно, чего ожидать в текущем году. Например, с 1 июля 2024 года могут измениться условия по льготной и семейной ипотеке. Кроме того, с 31 декабря возможны изменения и в ипотеке для IT-специалистов.

Пока что неизменными остаются только сельская ипотека (бессрочная) и дальневосточная и арктическая (действует до конца 2030 года).

На фоне всех этих показателей меняется и цена за квадратный метр на рынке первичного и вторичного жилья. Это наглядно видно по данным Росстата за 2021-2023 годы по всей России.

Тут видно, что цена за м2 на рынке первичной недвижимости за последние пару лет выросла на 41,9%, вторичной ― на 27%.

Так стоит ли ожидать, что в ближайшее время она снизится?

Есть предположение, что вторичный рынок пострадает от роста ключевой ставки сильнее всего, как минимум из-за того, что на вторичку ипотечных кредитов с господдержкой очень мало.

Скорее всего, вторичку продолжат покупать те, у кого в нужный момент времени на руках будет находится полная или большая часть суммы оплаты. То есть, те, кому ипотека либо совсем не нужна, либо есть возможность воспользоваться относительно небольшим кредитом, дабы добрать недостающую сумму.

Также рынок вторичного жилья продолжит быть популярным у людей, которые планируют срочный переезд или хотят обменяться вторичкой на вторичку. Можно сказать, что этот рынок станет, скорее, срочным решением квартирного вопроса для граждан.

Но и от продавцов вторички тоже можно ждать снижения цен ― от тех, кому нужно срочно продать квартиру. Однако как показывает практика, между циклами изменений ключевой ставки проходит не так много времени, так что терпеливые продавцы предпочтут пока сдавать жилье в аренду и ждать благоприятного времени по ставке.

Первичный рынок остается относительно стабильным даже при повышении ключевой ставки, причем, как для застройщиков, так и для покупателей. Ведь ипотечные программы с господдержкой все еще действуют и продолжают снижать градус нагрузки на финансовые возможности покупателей. Более того, эти кредиты можно еще и рефинансировать в будущем.

Конечно, повышение первоначального взноса сыграло не совсем благоприятную роль. Но даже здесь есть положительный момент ― так можно быстрее рассчитаться с ипотекой, особенно тем, у кого уже есть на руках нужная для взноса или близкая к ней сумма.

Однако в ближайшем будущем жителей России беспокоит даже не это, а вопрос сохранится ли льготная ипотека в принципе? Эксперты предполагают, что да, но следует ожидать изменения условий, и, скорее всего, не в лучшую сторону для покупателей.

Лично я считаю, что несмотря на разрыв покупательского интереса на вторичном и первичном рынке благодаря льготной ипотеке, она остается важной для государства программой. И даже если ее решат отменить, значит, на замену придет какая-то альтернатива.

Что будет с ипотечным кредитованием?

Есть предположения, что в текущем году нас ждет тренд на микро-ипотеку ― когда под те же 16% человек берет займ на небольшую сумму, в ожидании возможного рефинансирования или для того, чтобы выплатить ее как можно скорее.

Кроме того, если эксперты правы, то 16% ― это пока максимальная ставка, и расти она, вероятно, не станет. Возможно, даже снизится до 13,9%.

Но не стоит забывать и о том, что, скорее всего, в этом году нас всех ждут изменения по программам ипотеки с господдержкой, а вот в какую сторону они приведут рынок ― ещё неизвестно.

Пока что ожидаем падение спроса на ипотеку на 36-50% (данные финансового института «Дом.Рф»), но во второй половине года динамика может измениться.

Снизятся ли цены на жилье?

Вероятнее всего нет. Но и повышения не ожидаем.

Во всяком случае, в первой половине года, пока население привыкает и присматривается к новым условиям. Ведь ипотека ― это не только общая сумма займа, но, в первую очередь ― ежемесячный обязательный платеж. И он должен быть посильным.

Могу дать совет рассматривать варианты в новостройках от проверенных застройщиков, потому что их ценовая политика относительно консолидирована, в отличие от маленьких фирм, разбросанных по всей стране.

К тому же, у крупных девелоперов часто работают системы скидок и акций.

Реальна ли мечта о квартире в этом году?

Да, особенно если покупатель планирует выбирать жилье из проектов на этапе строительства ― их стоимость часто дешевле вторичных квартир и готовых квартир в новостройках.

Откладывать вопрос покупки квартиры на потом не стоит тем, у кого уже накоплена необходимая сумма на первоначальный взнос (большой плюс, если также можно воспользоваться материнским капиталом или жилищным сертификатом), для ипотеки с господдержкой. Тем более, что многие банки предлагают клиентам проекты рефинансирования ипотеки в будущем.

Однако тем, кому страшно или по каким-то причинам не выгодно брать ипотеку на жилье сейчас, возможно, стоит подождать середины года. Есть шанс, что процент ключевой ставки к тому моменту снизится, правда, предупреждаю ― неизвестно как изменятся к тому времени условия по ипотечному кредитованию с господдержкой.

А вы рискнете взять ипотеку в этом году? Или уже накопили нужную сумму и будете покупать вторичку?

Кстати, приглашаю вас на мою страницу ВК Татьяна Гузеева, где я периодически делюсь информацией о недвижимости, строительстве и архитектуре.

Реклама ООО ЦН «СТРОЙТЭК» ИНН 6679129220 ID 894766, erid LjN8K9SCu

Источник: dzen.ru